[풍수로 본 부동산]②서울 영등포구 여의도동

[풍수로 본 부동산]②서울 영등포구 여의도동

• 허성준 기자 huh@chosun.com ▶기자의 다른 기사보기

한국거래소를 비롯해 국내 증권사와 은행 등의 금융사가 총집결해있는 서울 여의도. 하루 증권 거래금액만 해도 8조원이 넘는다. 여의도는 전 국토에서 하루 동안 돈거래가 가장 많은 지역 중 하나다. 이런 여의도를 풍수지리학 관점에서 보면 어떤 평가를 받을까.

◆여의도는 ‘돈의 통로’

풍수지리학에서는 여의도를 돈의 통로로 해석한다. 풍수지리학적으로 전통적인 개념의 길지(吉地)는 뒤로 산이 받쳐주고 앞으로 물이 흐르는 배산임수(背山臨水) 지형이다. 그러나 여의도는 한강의 모래층이 퇴적해 만들어진 섬 으로 전통적 길지에는 해당하지 않는다. 다만 풍수지리 전문가인 박정해 정통풍수지리학회 이사장은 “여의도는 돈을 상징하는 물길로 사방이 둘러싸여 있어 재운이 풍수적으로 차고 넘치는 곳”이라고 평가했다.

박 이사장은 현재가 여의도의 전성시대라고 전했다. 그의 설명은 이렇다.
“풍수적 관점에서 땅도 시대 운을 타고난다. 풍수지리에서는 세상은 60년 단위로 크게 변하는데 우리가 사는 시대는 1984년~2043년 사이인 하원갑자(下元甲子)다. 하원갑자는 양의 기운보다는 음의 기운이 흥하는 시대로, 즉 여성의 시대이며 기술의 발전보다는 상업의 발전 운이 더 크고, 돈과 관련된 산업이 가장 흥할 수 있는 시대다.”

하지만 부동산 투자 면에서는 다소 불리한 곳이라는 해석도 있다. 전항수 풍수지리원 연구원장은 “여의도는 현대적 관점에서 사통팔달하여 접근성이 뛰어난 풍수 명당임은 틀림없지만, 땅의 성분이 모래이기 때문에 지력이 약하고, 전통적 관점에서의 지기(地氣)가 불안하다”며 “여의도는 부동산보다는 돈 거래가 많을 곳이며 국가의 중요 건물들은 4대문 안쪽에 입지하는 것이 좋다”고 설명했다.

◆뜨거운 오피스 시장…아파트는 ‘잠잠’

그렇다면 실제 여의도 부동산 시장은 어떨까. 실제로 최근까지 여의도 일대 아파트값은 거의 정체된 상황이다. 한 때 재건축 사업 붐이 일어나면서 천정부지로 솟았던 여의도 ‘서울아파트’ 가격은 2~3년 전과 거의 차이가 없다.

부동산 정보업체 닥터아파트 자료에 따르면 여의도의 대표적 재건축 대상 아파트인 ‘서울아파트’는 지난 2008년 165㎡형이 19억5000만원에서 현재까지 시세변동이 없는 것으로 나타났다. 주상복합 아파트인 ‘여의도 롯데캐슬 아이비’(152㎡형) 역시 지난 2008년 9억원이던 것이 현재 8억6500만원으로 오히려 떨어졌다.

반면 오피스 시장은 뜨겁다. 강북 도심권과 강남권이 지난해 공실률이 증가하는 모습을 보였지만, 여의도는 최근 증권시장 호황에 힘입어 사무실 구하기가 더욱 어렵다. 부동산 정보업체인 알투코리아 자료에 따르면 여의도 소재의 오피스 빌딩 공실률(빈 사무실 비율)은 지난 2009년 4분기에 1.90%에서 지난해 4분기 1.30%로 줄어들었으며, 특히 지상 10층 미만(또는 연면적 1만㎡ 미만)의 오피스 빌딩 공실률은 1년 만에 8.30%에서 2.60%로 큰 폭 하락했다.

▲ 서울 영등포구 여의도동에 공사 중인 IFC 공사현장(오른쪽)과 호텔 조감도

오피스 임대 수요가 여의도로 몰리면서 임대료도 상승 추세다. 지난 2009년 4분기 여의도 일대 평균 오피스 임대료는 3.3㎡당 5억1072만원이었지만 지난해 4분기에는 5억3398만원으로 상승했다. 오는 2분기 완공 예정인 ‘원(ONE) IFC’(IFC서울 3동 중 하나)만 해도 지난 12월 이미 임대 계약률이 70%를 넘어섰다. ‘자라(ZARA)’·‘H&M’·‘인디텍스’ 등 유명 패션 브랜드를 비롯해 ING부동산자산운용·브레인투자자문 등 금융 관련 회사가 대거 들어올 계획이다.

빌딩 매매도 다른 지역에 비해 활발하다. 지난해 7월 지하 4층~지상 14층(연면적 1만3313㎡) 규모 하이투자증권 빌딩은 전 소유주가 403억원에 사들였다가 548억원에 팔렸다. 취득가격보다 36% 높은 가격이다. 유진투자증권 빌딩 역시 지난해 7월 3.3㎡당 1480만원에 매각됐다.

◆‘호재’ 많은 여의도 부동산

그렇다면 앞으로 여의도 부동산 시장은 어떻게 될까. 박 이사장은 “여의도 내에서도 가장 좋은 입지는 여의 상류 쪽으로 물이 빌딩을 향해 달려드는 모습이 돼야 한다”고 말했다. 전 원장은 “현재 금융·증권 쪽이 활발하지만, 소식이 오고 가는 방송·신문 쪽이 더욱 유망하며, 주거지로는 적합지 않다”고 말했다.

다만 현재 여의도는 ‘제2의 변신’을 준비 중이다. 정부가 지난 2009년 여의도를 국제금융지구로 지정했다. 당장 서울국제금융센터(IFC 서울)가 올해부터 순차적으로 준공이 된다. ‘원(ONE) IFC’를 선두로 38층 규모의 콘래드호텔, 오피스 건물인 ‘투(TWO) IFC’, 55층 규모의 ‘쓰리(Three) IFC’가 차례로 들어설 예정이다.

서울시는 여의도를 전략정비구역으로 지정해 토지용도를 3종 일반주거지역에서 일반상업지로 바꿔 최고 800% 이하의 용적률을 적용하는 개발 계획을 수립했다. 서울시는 용적률을 높여서 총 61만㎡에 이르는 부지에 8172가구 규모의 공동주택과 금융타운이 들어서도록 만들 계획이다. 또 공연·레저공간인 아레나시티, 여의도 국제여객터미널도 계획돼 있어 향후 개발이슈가 많다.

부동산정보업체인 부동산1번지 박원갑 연구소장은 “여의도는 강남·광화문과 함께 서울의 3대 축”이라며 “아파트는 재건축 이슈로 가격이 묶여 있지만, 오피스 빌딩은 금융·증권계 회사들이 모여들고 IFC 서울이나 파크원 등 대형 오피스 빌딩 신축이 예정돼 있어 여의도의 투자가치는 여전히 높다”고 말했다.

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