강남 중층 재건축단지 `가격 반등`

 

강남 중층 재건축단지 `가격 반등` 강남권 중층재건축 최대수혜 이데일리

정부가 재건축 단지 용적률을 상향조정하고 소형주택의무비율 규제를 완화하기로 함에 따라 강남 중층 재건축단지들이 사업 재개에 나설 것으로 보인다.


이번 조치의 수혜단지로는 강남 압구정동 현대, 대치동 은마, 송파 잠실5단지를 비롯해 개포주공 단지 등이 꼽힌다.


정부가 3일 내놓은 재건축 규제완화의 골자는 ▲아파트 재건축시 법적 한도(3종 300%)까지 재건축 용적률 허용 ▲소형평형 의무비율 완화 등이다.


부동산 전문가들은 이 같은 규제완화로 전용 60㎡ 이하 크기가 없던 중층이상 재건축 아파트의 사업성이 크게 향상될 것으로 보고 있다. 소형 평형 건립에 따른 사업성 악화가 해소되는 데다 일반분양분을 더 늘릴 수 있기 때문이다.

특히 대치동 은마아파트의 경우 3종 일반주거지역임에도 불구하고 서울시의 재건축 기본계획에 따라 적용 용적률이 210%로 묶여 있었기 때문에 용적률이 300%까지 늘어날 경우 큰폭의 사업성 향상이 기대되고 있다.

김혜현 부동산114 부장은 "은마아파트의 경우 용적률 제한으로 저층 단지들보다 수익성이 떨어지고 재건축 후 면적도 상대적으로 작았다"며 "이번 규제 완화로 재건축 추진이 급진전될 가능성이 있다"고 예상했다.

이 같은 규제완화에 대한 기대감으로 거래가 뚝 끊겼던 대치 은마아파트, 잠실 주공5단지 등에는 급매물이 거래되고 매물이 회수되는 등 가격 상승 조짐도 보이고 있어 향후 가격 추이가 주목된다.

은마공인 관계자는 "투매성 물건도 안팔리던 상황이었는데 규제완화 소식에 급매물건의 호가가 5000만원 가량 오르고 매물도 크게 줄어들었다"고 밝혔다. 잠실 5단지 골드공인 관계자도 "매도 호가가 5000만~8000만원 가량 오르고 매수문의도 많아지는 등 가격 반등이 시작되는 분위기"라고 전했다. 

 

 

압구정현대·대치은마 재건축 추진 `탄력` 소형평형의무비율·용적률 상향 수혜 이데일리

정부가 재건축 관련 규제를 모두 풀었다. 이에 따라 서울 강남 대치 은마, 송파구 잠실주공 5단지, 압구정동 현대 등 15층 안팎의 중층아파트의 재건축 사업이 본격화될 것으로 보인다.


이번 정부의 재건축 규제완화에 따라 수혜가 가장 클 것으로 예상되는 게 대치 은마를 비롯한 강남권 저층·중층 재건축 추진 단지다.


대치동 은마아파트는 소형평형의무비율완화, 용적률 상향, 안전진단 완화 등의 효과를 모두 누릴 것으로 보인다. 1979년에 지은 4424가구의 대치동 은마아파트는 102㎡(31평) 2674가구, 112㎡(34평) 1750가구로 구성돼 있다.


3종 일반주거지역에 위치한 대치동 은마는 기존 용적률이 197%이고, 서울시 조례에 따라 정해진 기본 용적률이 210%로 돼 있다.

◇ 강남권 재건축 단지 수혜 예상


이번 조치로 대치동 은마아파트는 그동안 걸림돌이 모두 사라지면서 사업이 재개될 것으로 보인다. 용적률은 최대 300%까지 늘어난다. 물론 동간거리 층수제한 등 관계 법률에 따라 10~20% 정도 줄어들 수 있다.


여기에 소형평형의무비율이 85㎡ 이하를 60% 이상으로 탄력 적용키로 했기 때문에 60㎡ 이하 물량을 짓지 않아도 된다. 결국 주민들 입장에선 늘어나는 용적률에 맞춰 집을 넓힐 수 있을 뿐만 아니라 설령 집을 넓혀가지 않는다고 해도 종전 집 규모는 유지할 수 있게 되는 셈이다.


개포동 주공1단지는 2003년 10월 조합설립인가를 받았지만 이후 사업이 멈췄다. 개포지구로 묶여 규제가 강화되면서 용적률이 177%(인센티브 적용시 190%)에 불과해 사업성이 떨어졌기 때문이다.


지금대로 재건축을 한다면 가구수가 많은 42㎡(13평) 일부가 89㎡(27평)를 배정받는 데 그쳐 여전히 소형주택이 된다. 조합 측은 2종주거지역인 고덕지구 수준 용적률(인센티브 적용시 240%)을 희망하고 있지만 재건축 관련 규제 때문에 난항을 겪어왔다. 하지만 이번 조치로 개포지구는 법이 허용하는 250%까지 늘려 지을 수 있다.


용적률 상향조정은 송파구 가락시영, 강동구 둔촌주공 등 다른 2종, 3종 재건축 단지에도 영향을 미칠 것으로 보인다. 현재 이들 단지들은 용적률 190%에 지구단위계획 및 기부채납을 통해 230% 정도의 용적률을 확보하고 있기 때문이다.


◇ 한강변 재건축 초고층 추진 가능


강남구 압구정동 현대아파트, 잠실주공 5단지, 여의도 시범아파트 등 한강변에 위치한 재건축 아파트도 재건축 추진이 수면 위로 부상할 전망이다.


압구정동 현대아파트는 1~7단지 가운데 4단지를 빼고 모두 층고제한을 받지 않는 3종 주거지역이다. 현재 지구단위계획상 압구정 현대의 용적률은 200~210% 선이다.


이들 단지들은 일반분양분이 거의 없어 재건축 사업이 사실상 힘들었다. 여기에 소형평형의무비율까지 적용받으면 중형 일부 가구는 지금보다 좁은 면적을 배정받게 된다.


하지만 법이 개정되면 압구정동 현대아파트는 용적률 300%까지 가능해 재건축 추진을 위한 숨통이 터진다. 또 최근 서울시는 사업부지의 25% 이상을 공원 등 공공시설 용지로 기부 채납할 경우 초고층 건축을 허용하는 방안을 검토 중이다.


결국 늘어나는 용적률에 보금자리주택, 기부채납 등을 적절히 배분할 경우 압구정동 현대아파트의 경우 초고층 건립이 가능해질 것으로 업계는 보고 있다.