잠실동 신천역세 상권분석//2003년11월

잠실동 신천역세 상권분석//

                                          *2003년11월//창업정보에서 옮긴글

 

 

1980년대 롯데 백화점의 입점과 잠실종합운동장의 활성화를 시작으로, 신천은 명실공히 강동/송파 지역 대표상권으로 급부상 하였다 
특별한 고객유치 시설이 전무했던 신천 상권이 잠실지역과 종합운동장의 활성화에 기대어 상권을 발전시켜 절정에 다다를 무렵, 삼성역 지하의 36000평 규모의 코엑스몰 개발이 완료 되었고, 그 결과 현재의 신천상권 매출은 전성기에 비해서는 다소 하락하게 되었다.

4시 부터 살아움직이는 신천 상권
신천에는 지하철 2호선 주변상권의 상징, 대학교가 없다.
특별한 위락시설도 문화시설도 없다. 오피스 상권도 가뭄에 콩 나듯. 하지만 저녁시간이 되면 행인들이 팔꿈치를 부딪히며 지나가야 할 만큼 행인들로 인산인해다.
이 많은 사람들은 다 어디서 왔을까? 신천을 움직이는 주 소비자들은 상주 인구들이 아니다. 거의 전부가 저녁시간이 되면 불나방처럼 신천으로 모여드는 외부유입 인구들이다.
시간별 유동인구를 분석해 보면, 오전10시~오후 4시경 까지는 신천 새마을 시장을 이용하는 것은 잠실이나 주변 거주지역의 주부들이다. 이들의 대부분은 시장을 보는 단일목적 뿐, 역시 거대한 유흥지역인 신천 상권의 주 소비계층은 아니다.

바로 오후 4시를 지나서 진짜 신천의 주류 소비자, 10대 후반 틴에이저부터 30대 직장 초년병들까지의 힘찬 젊은 상권의 유입이 시작되는 것이다. 소비를 목적으로 무리지어 이동하는 이들은 대부분 만남의 장소로 상권 초입의 신천성당, 맥도날드, KFC를 선택하고 밤 늦게 까지 신천 일대를 옮겨 다니며 소비를 즐기게 되는 것이다.

돋보이는 대로변 판매 시설 매출

신천역 4번출구에서 맥도날드로 이어지는 대로변은 버스정류장과 전철역을 이용하는 유동인구와 신천 먹자상권으로 이동하기 위한 인파들로 언제나 문전성시를 이룬다.
이곳에 위치한 것은 미니골드, 몰리즈(공사중), 해피엔코, 지오다노, 게이트웨이화장품, 스타샷 같은 판매시설들과 던킨, 베스킨라빈스31, KFC, 맥도날드 등의 패스트푸드점들.
그 중 약속장소로 선호되는 맥도날드 매출은 언제나 돋보이며, 같은 목적의 사용으로 새로이 입점한 던킨 도너츠 또한 호조다. 귀금속 전문점인 미니골드 역시 젊은이들의 구미에 맞는 저렴한 액세서리 판매로 전반적인 대로변 판매시설의 매출 강세를 이어간다.

 
그러나 모든 판매시설이 호조는 아니다. 몇몇 의류점들은 유동인구에 비해 저조한 매출에 허덕이는데, 이것은 대로변의 특징을 살리지 못한 종목 선정 탓이다. 신천 상권에서 대로변 지역은 유동인구의 흐름이 가장 빠른 곳이다. 전철역에서 나와 목적지를 향해 움직이는 사람들을 붙잡을 만한 아이템이 아니라면 몇 천, 몇 만의 사람들이 지나가더라도 내 집 문턱을 넘게 할 수 없는 것이다. 대로변 임대가는 1층 10평 기준 보증금 4000만~7000만원, 임대료 160만~180만원, 권리금 13000만~17000만원 선으로 유동인구와 매출에 비해 구성비가 좋은 편이다.

호프/소주방의 천국, 신천 중앙로

신천성당에서 종합운동방향 오낙도에 이르는 중앙로는 신천 상권의 핵심을 이루는 곳으로, 각종 호프점/BAR, 민속주점등 술집들이 빼곡히 입점해 있다.
신천상권의 메인인 이곳은 저녁 4시 이후부터 유동인구가 유입되어 밤늦게까지 빠지지 않는다.

층별 매장이 구분되는 양상을 보이는데, 1층 매장은 신포우리만두, 김가네김밥, 라꾸라꾸, 낙원떡복이, 미소야 등 분식점들, 2층/지하는 대형 호프점들로 구성 되어있다. 이 메인 상권에 위치한 호프점들은 어느 상권 보다도 매출이 좋기로 유명하다. 베스트플러스(2층), 인디오(5층), 베이스캠프(3층) 등은 저녁 7시~8시 가 되면 100평 정도 규모의 매장에 자리가 없을 정도로 매출이 발생하는 매장들이다.
최근 메인상권에 새로이 눈에 띄는 업종은 보드까페이다. 건물 3층~5층 틈새 시장에 입점하기 시작한 보드까페는 할리갈리, MT,소꿉친구 등 매출이 부진한 PC방 과 시설이 낙후된 비디오방을 교체하고 있는 실정이며, 이들의 성공은 아직은 좀더 지켜 보아야 할 것이다.
과거 이곳은 커피점의 매출이 좋았던 곳으로 5~6개 매장이 성업했으나, 현재 1층 휘트니, 마이에미, sim 커피점을 제외하곤 모두 폐점했다. 이유로는 매출의 부진보다는 오랜 영업기간으로 낡은 인테리어를 리모델링 하기 위함이다. 휘트니/마이에미 역시 짧은 휴점을 통해 리모델링을 마치고 나서 더욱 높은 매출을 얻고있다.
현재의 메인 상권에서 소자본 창업자가 끼어들 자리는 아쉽게도 드물어 보인다. 그러나 틈새의 유망업종으로는 최근 주목받는 생과일 전문점 창업이 가능할 것이다.
이 곳의 임대가는 1층 10평 기준 보증금 3000만~5000만원, 임대료 180만~200만원, 권리금 15000만~17000만원 선이다.

20대후반~30대, 두둑한 주머니를 노려라.

신천성당에서 새마을시장 방향 THE DAY 의류점 까지는 20대 후반 및 30대를 타깃으로 하는 업종들이 유독 눈에 띈다. 횟집이 4곳, 닭갈비집, 분식점, 아구찜 등 술과 식사를 함께 할 수 있는 매장들이 많고, 주 고객층 또한 틴에이저나 20대 초반 보다는 20대 후반과 30대들이 주를 이루는 곳이다. 메인거리와 같은 라인에 위치했지만 유동면에서 메인과는 큰 차이를 보인다. 대부분 식사를 주로 하는 모임이 이용하는 특성 때문에 유입된 소비자들이 밤늦게 까지 머물러 있지 않기 때문이다. 따라서 이곳에 위치한 호프점들은 먹자 메인에 위치한 호프점들과 경쟁하기 위해 대형화와 이벤트 등으로 메인으로 흘러가는 고객들의 발걸음을 돌려세우기 위해 피나는 노력을 하고있다. 그 결과 넘버10, 해리피아, 더플레이어가 어느 정도 성공을 거두었다. 그러나 작은 호프점과 노래방들은 인테리어와 규모면에서 경쟁력이 많이 떨어져 전망이 밝지 않다. 새마을 시장과 인접한 상권 끝자락에는 속옷전문점, 화장품점, 치킨호프가 입점하여 시장상권과 연계해 적잖은 매출을 보인다. 이 곳에는 아직 브랜드 속옷전문점이 없어 보디가드, 임프레션 등 브랜드 속옷 창업은 가능성이 밝다. 임대가는 1층 10평 기준 보증금 2000만~4000만원,임대료 120만~150만원, 권리금 7000만~10000만원 선이다.

메인 못지 않은 골목 상권! 단 노력이 따라야..

신천 중앙로 메인에서 이어지는 골목상권은 4곳 정도 되는데, 멕키스 아이스크림에서 연결되는 골목과 춘천닭갈비에서 이어지는 골목, LG25시 편의점골목, 베스킨라빈스골목으로 이어 진다. 멕키스 아이스크림골목과 춘천닭갈비 골목은 술집이 잘되기로 유명한곳 중 하나이다. 라꾸라꾸(3층), 다래(3층) 등은 저렴한 가격과 맛으로 신천에 유입되는 젊은이들을 골목까지 찾아오게 만들고 있다. 춘천닭갈비 골목은 1층 호프점들이 성업중인 곳으로, 쪼끼쪼끼, 와 소주방, 말죽거리 등이 대표적이고 앞공간을 활용하여 영업을 하고 있어 골목 전체가 활기를 띠게 하는 역할을 하고 있다. LG25시 편의점 골목과 베스킨라빈스31골목은 과거 단독 주택들이 즐비했던 곳으로 주거지역이라 점포활성화가 되지 않았던 골목이다. 최근에서야 단독주택을 리모델링/재건축 하여 골목 전체가 매장으로 바뀌었으나, 아직까지는 위의 두 골목보다는 활성화가 되지 못했다. 하지만 1층에 입점한 고기집들은 저렴한 가격 경쟁력으로 고객들을 공략, 골목 활성화에 시작점이 되고 있다. 또한 아직 공사중인 건물들이 있어 주의 깊게 조사한다면 권리금 없이 입점하여 성공을 바랄 수 있는 곳이기도 하다. 다만 골목에서의 BAR창업은 자제하기를. 대형매장인 슐레BAR를 제외하곤 매출이 좋아보이지 않기 때문이다. 이 지역의 임대가는1층 30평 기준 보증금5000만~7000만원, 임대료 200만~250만원, 권리금 7000만~10000만원 선이다.

낮에도 매출을 올리는 가게들

키노극장에서 MBC아카데미 까지의 거리. 이곳 역시 신천에서 낮에는 사람들이 잘 다니지 않는 상권이었다. 하지만 키노극장의 활성화와, 매 토요일 오후마다 열리는 길거리 농구대회는 메인 중앙로변에서 움직이던 유동인구를 끌어들이는 놀라운 현상을 만들었다.
게다가 대 낮에도 MBC아카데미 및 실내 골프장을 찾는 인구, 대로변 건너 아시아선수촌 아파트 상주인구를 주 고객으로 하는 음식업이 활성화 되었다. 잠실고박사생고기, 놀부부대찌개, 영양센타등이 매출도 높기로 유명하다. 주거상권이 인접된 이곳에서는 가족들이 함께 즐길 수 있는 샤브샤브, 생고기 전문점이 유망하고, 반면 호프점/노래방 창업은 적당하지 않다. 임대가는 1층 30평 기준 보증금0000만~0000만원, 임대료000만~000만원, 권리금0000만~0000만원 선이다. 

역시 승부수는 서비스로!

단연 신천지역 최고 종목인 주점은 100평이상 대형에서부터 10평 짜리 소형 호프까지 매우 다양하다. 그렇다고 대형 매장이 높은 매출을 올리는 것은 물론 아니다. 다양한 서비스와 마케팅이 매출을 올린다는 정설은 이곳에서 역시 마찬가지 이다. 몇몇 가게들이 이미 실행해서 짭짤한 수익을 거둔 방법을 보면, ‘인접한 잠실종합운동장의 야구 표를 가져 오면 술값을 할인 해주는 서비스’,
‘같은 값에 조금씩 다른 안주를 다양하게 맛볼 수 있게 해주는 서비스’ 등이다.
잔손이 많이 가고 귀찮아도 고객에게 한 번 미소를 짓게 해주는 서비스를 제공하는 매장들이 높은 매출을 올리고 있다. 젊은이들의 주머니는 그리 두텁지는 못하다.
그러나 젊은 고객의 입맛에 맞는 통통튀는 서비스를 제공한다면 얇은 주머니라도 흔쾌히 열린다. 그러길래 인생은 “GIVE & TAKE” 아닌가.