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도시구조 변화를 분석해보더라도 재테크와 밀접한 관계가 있다는 것을 확인할 수 있다. 즉, 조선시대의 4대문에서 한양이 생성되어 산업화가 진행됨에 따라 점차 서울의 인구가 늘어났고 집중화로 인해 택지와 주택이 부족하게 되었다.
이렇게 인구와 주택의 수급 불균형을 해소하기 위해 정부에서는 지금의 반포와 강남 그리고 송파 등의 택지 개발 뿐만 아니라 경부고속도로와 외곽순환도로 및 제2외곽순환도로 주변으로 택지 개발,1기 신도시와 2기 신도시를 통해 수도권의 주택 수급불균형을 해소하고자 부동산 정책들을 펴왔다.
도시 역사를 알면 재테크가 보인다
공교롭게도 지금까지의 재테크 흐름 역시 인구 및 도시의 팽창과 같은 방향으로 흐름을 같이 해왔다. 그러므로 내집마련 역시 과거의 흐름을 이해하고 그 흐름을 따라가야 내집마련과 함께 재테크를 성공할 수 있다.
지금부터 앞으로 도시구조의 변화 패턴을 전망해 보기로 한다.
참여정부 집권기 4년동안 많은 신도시들과 택지들이 지정되어 개발이 진행되거나 일부는 지금에 이르러 공급되기 시작했다. 하지만 집권 초기에는 투기꾼만 잡으면 부동산시장을 안정시킬 수 있을 것이란 잘못된 정책의 부작용으로 집값과 땅값은 폭등하였고 뒤늦게 뛰어든 공급정책은 급등한 땅값에 밀려 대부분 서울 중심에서 반경 30~50km나 떨어져 있는 입지로 선택할 수밖에 없게 되었다.
이처럼 부작용은 또다른 부작용을 낳게 되고 참여정부의 부동산 정책의 실패 결과 시간이 지남에 따라 또다른 도시 문제를 양산할 수 밖에 없는 구조를 가지고 있다.
본격적인 고령화 시대가 다가오고 있고 또한 그동안 노후화된 서울 도심부가 점차적으로 도심 재개발이 진행될수록 도심 회기 현상과 부동산 자산가치의 양극화는 지금보다 더욱 심화될 것으로 전망된다.
지금까지의 도시 팽창과 재테크 패턴을 살펴보면 강남→1기 신도시→2기 신도시→서울 뉴타운 및 재정비촉진지구(U턴프로젝트)→한강 르네상스로 U턴하고 있음을 짐작할 수 있다.
좀더 세부적으로 살펴보면 강남과 서울 타지역의 아파트 가격 차가 컸지만 1기 신도시들이 추격하였고, 그 다음으로 뉴타운 및 재정비촉진지구 지정으로 인해 강남구와 특정지역을 제외한 서울 전역이 전반적으로 평준화되고 있음을 알 수 있다.
이런 현상은 서울시 시책의 목표인 균형발전과도 잘 맞아 떨어지는 지극히 당연한 현상이다. 더욱이 최근에 서울 경전철 7개노선을 확정하는 등 인프라가 계속 개선되고 있고 특히 한강 르네상스 프로젝트를 통해 세계적인 관광도시로 비상하기 위한 준비를 하고 있기 때문에 서울은 더욱더 경쟁력 있는 도시가 될 것임이 자명한 사실이다.
이런 이유 때문에 내집마련을 준비 중이라면 한강을 낀 지역으로 진입을 하라고 권장한다. 앞으로는 한강 접경지역과 그렇지 않은 지역의 양극화가 또다른 국면으로 떠오를 전망이기 때문에 지금부터라도 이 흐름을 누구보다 빨리 파악하고 실천에 옮긴다면 향후 개개인의 부동산 자산가치를 충분히 상승시킬 수 있을 것이다.
내집마련과 투자를 동시에
서울시 시책의 중요성을 누차 강조한 바 있다. 그중 가장 눈여겨봐야 할 서울시 시책은 바로 ‘한강르네상스 프로젝트’라고 생각한다. ‘한강르네상스 프로젝트’란 한강이 도시 경쟁력을 키우는 잠재력 있는 자원이라는 인식 아래 한강을 서해안시대를 향한 관광 네트워크의 중추기능을 담당할 수 있도록 개발하고자 하는 서울시의 시책 중 하나다.
한강르네상스 프로젝트 핵심지역들을 살펴보도록 하면 국제광역터미널 후보지인 용산 서부이촌동과 여의도 그리고 수변도시 예정지인 마곡, 상암~난지, 당인리, 흑석, 행당, 잠실 등이 있다.
이 지역들은 크게 강서대권역, 중심대권역, 강동대권역 이렇게 세 권역으로 나뉘어진다.
첫째, 강서대권역은 마곡, 상암~난지
둘째, 중심대권역은 당인리, 여의도, 용산, 이촌, 반포
셋째, 강동대권역은 행당, 뚝섬, 잠실, 풍납~암사...
이 지역들을 중심으로 한강르네상스 워트프론트타운이 진행될 전망이다.
하지만 ‘한강르네상스 프로젝트’는 서울시의 장기적인 세계관광도시화 프로젝트로서 짧은 시간에 가시화되기는 쉽지 않다. 때문에 내집마련과 투자를 병행하기를 원하는 분들은 지금이야말로 실천에 옮겨야 할 적기이다.
‘한강르네상스 프로젝트’ 핵심지에서 내집마련하기
첫째, 지역을 선정하고 목표를 세워라~!
둘째, 자금계획을 정확히 세운 후 발품을 팔아라~!
셋째, 시세보다 싼 급매물이 나왔을 때 망설이지 말아라~!
넷째, 핵심지역이 여의치 않을 경우 주변부 직,간접 수혜지역을 노려라~!
한강르네상스 주변지 공략하라 -옥수동 일대
직,간접 수혜지역의 한 예로 성동구 옥수동, 금호동 재개발을 추천한다. 그동안 지분쪼개기로 인해 외면받아온 지역이지만 대부분 구역 지정이 되었거나 구역지정이 임박했을 만큼 리스크가 많이 해소되었다. 그 중 특히 옥수13구역은 2007년7월25일 서울시 도시계획심의에서 반려되었으나 그 내용이 경미하고 8월에는 구역 지정이 확실시되는 만큼 눈여겨 볼 지역이다. 지하철 3호선 금호역 초역세권 대단지 아파트로서 강남과 가깝고 U-턴 프로젝트 핵심지역인 용산구 한남뉴타운과 성동구 성수동 두지역 사이에 끼어 있는 입지로 내집마련과 더불어 재테크를 병행하기에도 적합하다.
이처럼 ‘한강르네상스 프로젝트’ 핵심지가 여의치 않을 경우 주변부 수혜지역을 노리는 것도 좋은 내집마련 전략이다.
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