양도소득세의 9가지 함정

양도소득세의 9가지 함정

 

1. 아파트값 떨어져 양도소득세 자진신고 안한 경우
부득이한 사정으로 인해 취득한 아파트를 양도하는 경우 취득시 가격보다 양도시 가격이 같거나 오히려 낮을 때 현행 소득세법상 기준시가에 의해 양도소득세가 부과된다.
이런 경우 양도한 달의 다음달 말일에 양도소득세 예정신고시 실제 계약서 등 실거래가격을 증명할 수 있는 증빙서류를 첨부해 이 사실을 증명해야 한다. 양도차익이 없다고 양도소득세를 자진신고하지 않으면 취득시 기준시가에 비해 양도시 기준시가가 높으면 그것을 양도차익으로 보아 양도소득세가 부과된다.

2. 아파트분양권을 완공 전 양도한 경우
1세대 1주택을 소유하다 주택이 도시재개발사업으로 헐린 뒤 새로 지어 분양받은 아파트를 완공된 후 팔게 되면 양도소득세가 면제된다(단, 철거 전 보유 또는 거주기간과 완공 후 입주기간을 합산해 3년 보유요건이 되는 경우). 그러나 아파트가 완공되기 전 아파트 입주권을 판 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당되어 양도소득세가 과세된다.

3. 등기지연시 취득시기는 실제로 입주한 날이 기준이다
양도소득세 비과세 기준이 되는 보유기간을 따질 때 취득시기는 사실상 잔금청산일이며, 잔금청산일 전에 등기가 된 경우에는 등기접수일이 취득일이 된다.
그러나 새로 입주한 아파트의 경우 준공검사가 지연되어 등기가 지연된 때는 실제 입주한 날이 취득일이 된다. 또 매도자가 양도소득세 계산을 이유로 등기를 일부러 지연한 때는 공과금납부영수증, 주민등록등본, 이전한 집의 전화등록원부 등 실제로 그 집에 살았음을 입증하는 서류를 제시해야 한다.

4. 건축물이 없는 나대지를 3년 이상 보유한 경우
무주택자가 단독주택지를 분양받은 후 주택을 건설하지 않고 있다가 이를 처분하면 양도소득세가 부과된다. 이 경우 3년을 보유했더라도 나대지 상태이므로 1세대 1주택 비과세 대상에서 제외된다.

5. 국가에 부동산을 물납한 경우
상속세를 현금으로 납부할 형편이 안 되어 부동산을 국가에 대신 물납한 경우에도 양도자산이 사실상 유상으로 소유권이 국가에 이전되는 것으로 본다. 따라서 양도소득세가 과세된다.

6. 자기 부동산을 경락받은 경우
채권변제를 못해 경매처분된 부동산을 본인이 경락받은 경우도 양도소득세가 부과된다. 그러나 경매처분 전에 부채를 청산해 다시 원상태로 환원한 경우에는 양도소득세가 부과되지 않는다.
경락받은 부동산을 다른 사람에게 양도하는 경우도 유상으로 양도하는 자산이므로 양도소득세가 부과된다. 단, 경락가격과 양도가격이 같은 경우에는 양도소득세가 부과되지 않는다.

7. 이혼 위자료로 부동산을 주는 경우
위자료로 주는 부동산이 1세대 1주택인 경우에는 양도소득세가 비과세되지만, 1세대 1주택 이상이거나 상가 등 주택 외 부동산이라면 양도소득세가 과세된다.

8. 공동소유자산은 지분의 변동률만큼 양도소득세가 과세된다
여러 사람이 공유 형태로 부동산을 소유하다가 필지별로 구분하여 각자 지분의 몫만큼 분할하는 것은 양도에 해당하지 않는다. 그러나 지분분할에 따라 지분이 변동되는 경우 그 변동분만큼 양도소득세가 부과된다.

9. 같은 날짜에 1세대 1주택을 분할, 양도한 경우
1세대 1주택을 분할, 각각 다른 사람에게 양도하는 경우 먼저 양도한 주택과 그 부수 토지에 대해 양도소득세가 과세된다. 이때 우선순위는 잔금을 지급한 순서에 따라 판단한다.